计划进军中国房地产市场的外国公司或私募基金需要不断跟进中国迅速发展与变化的政策，以确保它们在投资房地产项目时能够满足适当的要求。自2006年7月起，中国政府各个部门发布了一系列规定，如第171号文，第192号文，第50号文以及第130号文（以下合称“新规章”）。新规章制定了严格控制房地产项目投资与并购的某些基本原则。对于已持有房地产或者计划收购中国房地产公司或房地产项目的外国房地产公司或基金来说，地方各个部门对上述新规章的执行也将对其产生重大的直接影响。

A. 新规章的关键性原则

I. 高档房地产项目
根据《外商投资产业指导目录（2004年修订）》，高档房地产项目属于限制类，需要得到审批级别较高的主管部门的批准。尽管“高档”一词并没有明确的法律定义，但国务院1995年发布的一项通知就高档房地产项目的认定已经给出了指导意见：
i  别墅型高端住宅与度假村；
ii. 单位建筑与设计成本达到当地住宅与办公楼平均成本两倍或更高的公寓与办公楼；
iii. 计划成为四星级或更高级别的酒店建筑。
对于上述项目，投资总额超过五千万美元的需中央政府审批，五千万美元以下则由省级地方政府审批。目前，新规章中并未明确规定如何严格实施对上述高档房地产项目的控制，因而审批过程在很大程度上依赖政府部门自身的判断。

II. 项目公司
新规章明确指出，在中国投资房地产项目需要依据商业存在原则在中国设立法人实体，且设立法人实体的前提是投资者应首先获得土地使用权或建筑物所有权，或者与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议，然后将预约协议并提交至政府部门，此后才能设立公司。而已设立的外商投资房地产公司新增房地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，则应首先获得政府部门对增加经营范围的批准，即经营范围应该包括该特定的房地产项目。

III. 禁止从境外贷款
如果外商投资房地产公司涉及从境外贷款，国家外汇管理局将拒绝为2007年6月1日之后设立的外商投资房地产公司办理外债登记手续。本规定同样适用于计划增加注册资本的任何外商投资房地产公司。这意味着外商投资房地产公司将实际上无法获得境外贷款。

IV. 严格控制返程投资
新规章严格控制中国境内公司、企业或自然人通过境外特殊目的公司并购或投资境内的房地产公司。境外投资者也不得以变更境内房地产公司实际控制人的方式规避政府部门的审批。

V. 经批准的公司在商务部备案
获得中央和地方政府批准的外商投资房地产公司需要将其档案提交至商务部备案。对于未能获得备案的外商投资房地产公司，国家外汇管理局将拒绝为其办理外汇登记手续，并拒绝办理资本项目结汇手续。

B. 地方政府对新规章的执行

对于已经在商务部完成备案的公司，一般下列公司会被归为房地产公司，即公司需从事以下业务之一：房地产开发、物业管理、房地产投资、建筑或工程管理、房地产中介、房地产咨询等。投资者不得利用上述类型的公司为载体规避新规章。

实际上，只有那些已经缴清出资或者承诺不从境外获得贷款的公司方能在商务部成功完成备案。虽然新规章要求2007年6月1日后成立的公司在商务部备案，根据最近我们与相关政府人员的讨论，即使于2007年6月1日前成立的公司仍然可能需要满足在中央部门备案的要求。

此外，国家外汇管理局严密监管着资本金从外币向人民币的兑换（即结汇），并严格执行其原有的规定。如果公司经批准的经营范围并不包括“房地产投资”这一项，国家外汇管理局的一些地方部门或外汇指定银行将拒绝为该等公司出于收购内资房地产公司股权之目的办理资本金结汇。进一步地，国家外汇管理局还可能要求公司出具一份官方函件，证明公司的股东与投资人中不包含任何中国公民。

目前，商务部某些地方部门开始要求公司章程中必须明确规定投资者购得的某宗地应遵守上述项目公司原则。中华人民共和国国家工商行政管理总局（下称“工商总局”）也提出了类似要求。因此，每当公司开发新的宗地或者新的项目时，公司都需要增加其经营范围以在经营范围中反映该新项目。此外，公司还需要获得中华人民共和国国家发展和改革委员会（下称“发改委”）或其地方部门的批准，而发改委各个地方部门的意见似乎也不尽相同。

尽管上述新规章指出了一些新的关键原则，发改委、商务部、国家外汇管理局或工商总局的地方部门可能制定了一些更细节的执行要求，并直接影响房地产公司的设立与运营。因此，投资者有必要了解不断变化的房地产规章制度，以便能够遵守这些复杂的要求并形成一个合适的公司架构，从而保证公司在将来能够正常及平稳的运行。