《物权法》于2007年3月16日通过，将于2007年10月1日起施行。

物权法的总则编对物权法的基本问题做出了概括性的规定，确认了对社会成员（国家、集体、私人和其他权利人）的物权进行平等保护的基本原则，并首次规定了不动产的统一登记制度。

物权法的所有权编，按照所有权的主体规定了国家所有权、集体所有权和个人所有权，同时还专编规定了业主的建筑物区分所有权。

物权法的用益物权编中，最受关注的是建设用地使用权问题。物权法在此首次将建设用地使用权的空间范围规定为可以在土地的地表、地下或者地上分别设立，并明确了住宅建设用地使用权期间届满将自动续期。

物权法的担保物权编，对现行担保法关于担保物权的规定进行了修订、补充与更新，首次规定了动产浮动抵押制度，并允许抵押权人与抵押人就抵押权实现方式达成协议、允许以基金份额与应收账款出质。

物权法的占有编规定了对占有的保护。

　　2007年3月16日上午，历经13年的酝酿和广泛讨论，创造了中国立法史上单部法律审议次数最多的纪录之后，十届全国人大五次会议终于以2799票赞成、52票反对、37票弃权的表决结果，高票通过了《中华人民共和国物权法》（下称“物权法”）。

　　 物权法是一部规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有等五编，共247条，将于2007年10月1日起施行。

　　 在物权法出台之前，中国已经先后制定了民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法等法律，从不同的侧面构建了物权法律制度体系。物权法对有关物权法律制度进行了统一、汇总与更新，其中，不乏一些新的制度规定及对之前法律规定的变更。这些“统一、汇总与更新”作为物权法的重要内容，引起了广泛的争议与关注。现分编简要介绍如下。

　　 物权法的总则编，对物权法的基本问题做出了概括性的规定：一是物权法的基本原则，二是物权变动规则，三是对物权的保护。这里的核心问题是对国家、集体以及私人物权的平等保护以及物权变动规则问题。

　　 关于平等保护问题。物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”物权法的颁布，首次在社会主义国家确认了社会成员之间物的归属、物的利用和对物的权利人的物权保护规则。它不但界定了权利人依法占有物的范围（动产、不动产和法律规定作为物权客体的物），而且也明确了“物权”的内涵（即权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权）。物权法对社会成员占有物的归属、利用方面民事法律关系的界定，使物的所有权、用益物权、担保物权、占有权依法得以保护成为现实。

　　 关于物权变动规则，物权法专章规定了“物权的设立、变更、转让和消灭”， 其中尤其需要注意的是不动产登记制度。登记制度是物权法规定中对现行制度变动较大的内容。物权法第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第二百四十六条补充规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”明确规定了不动产登记的统一登记制度。同时针对目前不动产登记成本过高、收费繁多的现状，物权法第二十二条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”可以预计，该规定实行后，将大大减少不动产登记的成本，提高登记的效率。

　　 物权法的所有权编，主要解决的是财产的归属问题，首先规定了三种所有权，然后规定业主的建筑物区分所有权、相邻关系和共有，最后规定所有权取得的特别规定，其中规定了善意取得等制度。该编中争论最大的是所有权类型的“三分法”以及建筑物区分所有权问题。

　　 关于所有权的类型化规定问题，焦点是物权法在规定所有权的时候，究竟是就规定一种所有权，还是从所有权的主体上划分，规定国家所有权、集体所有权和个人所有权。最终，虽然有专家、学者提出强烈反对意见，物权法仍然延续了《民法通则》以所有制划分所有权的做法，将所有权分为国家所有权、集体所有权和个人所有权，并对国有财产的范围、国家所有权的行使和加强对国有财产的保护等作了明确规定。尤其针对当前国有财产流失的实际情况，物权法在坚持平等保护原则的基础上，从五个方面强化了对国有财产的保护。一是规定：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。”并规定了哪些财产属于国有财产，防止因归属不明确而造成国有财产流失。二是规定：“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。”三是规定：“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”四是针对国有企业财产流失的问题，规定：“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”五是针对国有财产监管中存在的问题，规定：履行国有财产管理监督职责的机构及其工作人员，“滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”此外，物权法也规定了集体财产、私人财产的保护原则。

　　 业主的建筑物区分所有权是物权法制定过程中最受普通大众关注的问题之一。随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。物权法从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。物权法还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，作了规定。物权法尤其强调了共有的两个部分。第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”明确了“确定的共有部分”包括绿地、道路、公共场所、公用设施和物业管理用房。第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”对“不确定的共有部分”中的车库、车位进行了较详细的规定。其基本划分原则是看该部分的规划用途，规划为车位、车库的，其归属“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，实质即转化为了专有部分。而规划为业主共有的道路或者其他场地的，如果开发商占用将其建成车位，则属于业主共有。至于物权法颁布实施前车位、车库的归属问题，按照法的一般原则，法律不溯及既往，应当按照当时的规定或者约定处理。

　　 物权法的用益物权编，主要规定的是财产的利用问题，即在他人所有的财产上，设立财产用益的权利。物权法规定的用益物权包括：土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权与地役权。其中最受关注的是建设用地使用权问题。

　　 物权法中的建设用地使用权主要涉及空间权与建设用地使用权的续期两个关注焦点。

　　 关于空间权。在物权法之前的中国法律中没有空间权的概念，物权法也并没有使用“空间权”的表述，而仅承认了空间是一种权利，但是没有将空间权单独列出来，而是规定在建设用地使用权中。第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”根据物权法的规定，建设用地的使用权人取得建设用地使用权时，其所享有的空间范围是可以确定的，建设用地的使用权人有权在规划确定的范围内享有对地上、地下空间的权利，所以空间的权利归属于土地使用权人，权利有多大都是由规划确定的。比如，甲公司建一大楼，根据规划，取得该地块地下10米至地上70米的建设用地使用权；乙公司建一地下商场，取得地下20米至地下40米的建设用地使用权，在国家分层出让建设用地使用权时，不同层次权利人按照同样的规定可以取得土地的使用权，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。

　　 关于建设用地使用权的续期。建设用地使用权的续期问题是民众普遍关心的问题，也是物权法起草中的热点问题。物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”基本的原则是区分住宅和非住宅用地。对住宅用地不采用提出续期申请的办法，实行自动延长。对非住宅用地，特别是工业、商业用地必须要提出延期的申请，这就意味着政府有权批准，也有权不批准。关于续期是否应该补交出让金的问题，物权法中并没有规定。

　　 物权法的担保物权编，是对担保法的修订、补充与更新，规定的基本内容除一般原则外，还包括抵押权、质权与留置权。在担保物权编中，物权法进一步完善了担保物权体系，扩充了担保物的范围，修正了担保物权的实现规则。其突出更新表现在规定了动产浮动抵押制度、允许抵押权人与抵押人就抵押权实现方式达成协议、允许以基金份额与应收账款出质等。

　　 动产浮动抵押指特定的抵押人以其现有的和将来所有的生产设备、原材料、半成品、产品等动产为债权人设定抵押权担保，当债务人不履行债务时，债权人有权以抵押人于抵押权实现时尚存的财产优先受偿。中国现行担保法不认可浮动抵押制度，而要求在抵押合同订立时必须确定抵押物的范围，即固定抵押。物权法第一百八十一条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”由此首次确立了中国的浮动抵押制度。

　　 抵押权的实现包括抵押权的实现事由、抵押权的实现方式以及抵押权的行使期间，中国现行担保法与物权法对三者的规定均不尽相同。首先，关于抵押权的实现事由，中国现行担保法规定只有当债务人不履行债务时，债权人才可以实现抵押权。而物权法第一百七十九条则明确规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形”的两类情形下，债权人可以依法实现抵押权，增加了发生当事人约定的实现抵押权的情形。关于抵押权的实现方式，现行担保法规定抵押权人实现抵押权的方式除协商之外，只有诉讼。如果双方达不成协议，抵押权人只能向人民法院提起诉讼，即先通过诉讼程序获得确定的胜诉判决，然后再向法院申请强制执行。物权法第一百九十五条第一款规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”即，如果债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。倘若双方没有就抵押权实现方式达成协议，抵押权人无须通过诉讼事件来实现抵押权而是可以在初步证明抵押权和主债权存在之后，直接申请法院拍卖、变卖抵押财产。可以预见，在物权法实行之后，实践中抵押权人实现抵押权的成本应会大大降低。关于抵押权的行使期间。现行司法解释将抵押权的行使期间界定为主债权的诉讼时效结束后两年。物权法第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”更加符合担保物权作为从权利的属性。

　　 物权法的最后一编为占有。主要规定了对占有的保护和无权占有人的侵权责任，以维护社会秩序和权利人的合法权益。

　　 与之前通过的许多部调整经济生活的主要民事法律一样，物权法经过了诸多妥协、避让，为了回避矛盾，而不得不在最终留下一些不尽完美的遗憾，尤其是过度回避争议的问题，导致物权法的体系不够完善，并且将许多细节性、操作性的规定留待了后续的法律、法规进一步规定。如建筑物区分所有权的专有部分与共有部分的具体区分问题；善意取得制度，只规定公示，缺乏公信原则的规定；不动产抵押权的具体实现方式还需留待司法解释解决；占有规定的内容十分简陋，取得时效制度没有规定等等。

　　 距离物权法生效施行还有近五个月的时间，我们企盼物权法施行之前，各相关部门能及时出台配套规则，尽快使物权法的各项规定落到实处，发挥其应有价值。